| Management Online Q&A (August 22, 2006) Dear Investors Thank you for your interest in our company and your questions posted. We are delighted to communicate with you on a virtual platform. We hope you will have a better understanding of our business through this management online Q&A exchange. Your questions will be reposted in Blue followed by our replies in Black. Regards, |
|
Question : 1. TICON recently announced about a 20% capital increase through a private placement, at no less than 90% of average 10-day trading price. As I recall, the last PP to Thai Equity Fund was done at a premium to market price...any chance TICON can do the same this time round? Management hopes that the PP will be made at a premium, but the Board is seeking a degree of flexibility with regard to shareholders’ approval, as you have noted. |
Question : 2. Prior to this announcement, has TICON already done any roadshows or held any informal talks with any parties who may be interested to take up this PP? There have been no roadshows relating to the PP, and no specific potential investors have been identified. Since the announcement we have, in response to enquiries, had some very preliminary, informal discussions with potential investors. |
|
Question: 3. Will this be a single party or several parties taking up the PP? It could be either. |
|
Question:
4. It was mentioned that the capital increase is to capture the growing
opportunities in the logistics area. For the last 6-8 months especially
since the acquisition of the 400 rai land near the new airport, TICON has
repeatedly highlighted about the demand for logistics warehouses. To date,
very little information has been provided other than the recent completion
of Phase I Laemchabang Logistics Center. Can you provide some guidance on
the following:
Four units totalling 21,240 sq. m. have just been completed and are available for rent at Laemchabang Logistics Center, leaving a further two units totalling 10,620 sq. m. to be developed in Phase 2. At TICON Logistics Park, Bangna, two buildings shall be available by 1H2007. These buildings are divisible into six units with leaseable sizes from 2,200 up to 16,000 sq. m. The first building totalling 16,200 sq. m. will be completed in December 2006. The second one, 9,000 sq. m., will be available in March 2007. Moreover, we are in the process of designing and planning for more units to be constructed in Ticon Logistics Park, Bangna. We are yet to confirm the completion dates, but these should be no later than 2H 2007. Total space for these units combined shall be around 10,000 - 12,000 sq.m. These earlier phases are small as compared to the total potential content for the Park of about 250,000 sq. m., but we anticipate that the Park will be developed with a mixture of standard and custom-developed logistic ware houses. The advantage of the latter is that we can achieve greater efficiencies n developing to required specifications. However, in marketing terms it is necessary to start with some standard speculative logistics warehouses. When these first buildings become available with the first phase of infrastructure towards the end of this year, the site will begin to look like a logistics park, and we can upgrade to full marketing. b. average investment per warehouse unit (using 4 completed units at Laemchabang as example). Are they cheaper/more expensive to build than the factory units? The total cost of developing logistics buildings is higher than that for our standard factories, partly because of the additional land preparation and infrastructure cost (although this is compensated in lower land cost). Otherwise, cost will depend on specification which (in respect of floor loading capacities, clear height, loading mechanics, sprinklers, etc) vary more than for standard factory buildings. c. Do these warehouse units command a premium/discount to similar size factory units that TICON currently rents out? Generally, warehouses would not yield higher margin than standard factory. The market rents for warehouses tend to be equal or lower than the factory's depending upon quality of the property, and demand & supply of the property. However, certain products we are providing should be able to command premium rent due to shortage of supply particularly those high specifications logistics buildings. However, rents may vary depending upon market conditions and lease terms. d. Does TICON have intention to grow the logistics warehouse business to be a major contributor to both top and bottom line? If so, what % of revenue and by when? We have broadened our product base to include logistics warehouses in response to demand, and recognising that 9% of our customers have been using our standard factory buildings as logistics warehouses. The split of space we develop in the future between standard and custom factories and standard and custom logistics warehouses will depend on demand. e. Who are the major competitors for the logistics business? Understand KPN Automotive also has substantial interest in this business, especially with the recent acquisition by TOLL from Australia of their Singapore partner Semblog. In fact, logistics service providing companies, like KPN-ST, are our target customers not competitors. Ticon Logistics Park‘s objective is to be a logistics space provider similar to TICON’s role in the factory space market. Therefore, all logistics service providers who provide logistics services are likely to be our partners, and outsource their property related tasks to us. We provide the right space, while they, in turn, use the space to provide logistics services. Our competitors are mainly small to medium size local real estate developers, providing a variety of types and specifications of buildings. These include specifications of property we provided, locations, and availability strategy. While TICON Logistics Park Co. Ltd. is looking to operate in many locations, our competitors tend to focus on one particular area or project only. f. How many units planned for Phase I at TICON Logistics Park at Bangna Trad target for completion end-2006? By the end of 2006, two units in one building of a total size of 16,200 sq. m. will be completed. Together with the first building, the park infrastructure, such as roads, drainage system, electricity and water supply system, and free zone license, will be sufficiently completed to be fully operational for the first two buildings. |
|
Question: 5. The expected big dividends from TFUND part II didnt happen. Is this to make the PP more attractive for potential investor? TICON has been both a dividend and growth stock for some time now...can we still expect the dividends to happen or should we expect TICON to be a pure growth stock moving forward? The Board will still consider paying a dividend in April next year, but does not feel that it is appropriate at this point in time, when proposing the PP. The decision not to consider the dividend now was not intended to make it more attractive to the PP investors. Whilst in the past the Board has seen TICON as both a growth and dividend stock, with the establishment of TFUND TICON should really be seen more as a growth stock. For investors interested in regular dividend, TFUND provides an alternative or complimentary investment. |
|
Question: 6. Does management have intention to reduce D/E ratio further? This PP will reduce debt, as will the next sale to TFUND, currently planned for Q1-07. |
|
Question: 7. What are the main risks moving forward that stand in the way of TICON realizing your plans and financial targets? Should shareholders not approve the PP proposal, or should the PP not take place for other reasons, this will restrict TICON’s rate of growth and its ability to make opportunistic asset acquisitions. |
|
Question: 8. 1.เรื่องเงินปันผลระหว่างกาลที่ระงับไป แล้วบริษัทจะนำเงินไปลงทุน ในส่วนไหนครับ ทำไมถึงไม่ใช้เงินจากการขายโรงงานเข้ากองทุน TFUND หรือการขายหุ้น เพิ่มทุนแบบเฉพาะเจาะจง ทำไมถึงไม่เลือกขายให้กับนักลงทุนทั่วไปครับ และตั้งใจ จะขายราคาเท่าไร Should shareholders not approve the PP proposal, or should the PP not take place for other reasons, this will restrict TICON’s rate of growth and its ability to make opportunistic asset acquisitions. นอกจากธุรกิจโรงงาน/คลังสินค้าให้เช่าแล้ว บริษัทยังเห็นถึงโอกาสของการสร้างโรงงานตามแบบที่ลูกค้าต้องการ (โรงงานปัจจุบันที่บริษัทสร้างเป็นแบบมาตรฐาน หน้าตาเหมือนกันหมด เป็นแบบที่บริษัทออกแบบเอง) ซึ่งลูกค้าที่ต้องการโรงงานตามแบบที่ตนต้องการโดยทั่วไปเป็นบริษัทขนาดใหญ่กว่าลูกค้าในปัจจุบันของบริษัท นั่นหมายถึง โรงงานตามแบบที่ต้องการนั้นมักจะมีขนาดใหญ่กว่า และมีแบบที่ซับซ้อนกว่าโรงงานมาตรฐานของบริษัท จึงต้องการเงินทุนในการก่อสร้างที่มากกว่าปกติ โดยโรงงานดังกล่าวนี้ บริษัทสามารถโอนขายให้แก่กองทุนฯ และบริษัทจะได้กำไรจากการขายนี้ด้วย ยังมีธุรกิจ sale & leaseback (เป็นธุรกิจที่บริษัทซื้อโรงงานจากเจ้าของมา และให้เจ้าของเช่ากลับคืน) ที่บริษัทอยากทำ และต้องใช้เงินลงทุนจำนวนหนึ่งเช่นกัน โรงงานที่บริษัทซื้อจากเจ้าของนี้ บริษัทสามารถโอนขายให้แก่กองทุนฯ ได้เช่นเดียวกัน ที่ผ่านมาบริษัทไม่มีเงินทุนเพียงพอที่จะทำได้ จากที่กล่าวมาจะเห็นว่า บริษัทยังมีโอกาสก้าวไปสู่ธุรกิจที่ใกล้เคียงและเกี่ยวข้องกับธุรกิจบริษัทที่บริษัทมีความชำนาญและมีโอกาสเติบโตสูง เพียงแต่ขาดแคลนเงินทุนที่จะขยายไปสู่ธุรกิจดังกล่าว การเพิ่มฐานเงินทุนโดยการเพิ่มทุนจะช่วยให้บริษัทก้าวไปสู่จุดนั้นได้ในระดับหนึ่ง โดยการเพิ่มทุนยังช่วยให้บริษัทสามารถหาเงินทุนในตลาดเงิน (เช่น การออกหุ้นกู้ หุ้นกู้แปลงสภาพ การกู้เงินจากสถาบันการเงิน หรือการใช้เครื่องมือทางการเงินอื่น ๆ ตามความเหมาะสมกับสภาพตลาดเงิน ตลาดทุนในขณะนั้น ๆ) ได้เพิ่มขึ้นด้วย ในขณะที่บริษัทกำลังดำเนินการขอผู้ถือหุ้นเพื่อเพิ่มทุน คณะกรรมการจึงมีความเห็นให้เลื่อนการพิจารณาการจ่ายปันผลระหว่างกาลออกไปก่อน ไม่ได้หมายความว่าจะไม่จ่ายเงินปันผลจากกำไรกลางปี จะมีการพิจารณารวบยอดปลายปีทีเดียว ที่ไม่ขายให้แก่ผู้ลงทุนทั่วไปเป็นเพราะว่าต้องผ่านขั้นตอนของ กลต. นานเป็น 2-3 เดือน ในช่วงที่ตลาดดีและอยากขายเลยก็อาจทำไม่ได้ถ้า กลต. ยังไม่อนุมัติ การขายแบบเฉพาะเจาะจงสามารถทำได้เร็ว หากมีจังหวะที่ดีก็สามารถขายได้เลย และส่งรายงานผลให้ กลต. ภายหลัง นอกจากนั้นการขายแบบเฉพาะเจาะจงมีโอกาสขายได้ราคาดีกว่าการขายให้ผู้ลงทุนทั่วไป โดยบริษัทตั้งใจขายที่ราคาค่อนข้างสูง หรือหากมีส่วนลดจากราคาตลาดก็จะทำให้มีส่วนลดน้อยที่สุด ส่วนราคาที่ตั้งใจขายจะเป็นเท่าไรยังไม่สามารถบอกได้ในขณะนี้ |
|
Question: 9.เงินบาทที่แข็งค่าอย่างต่อเนื่องในช่วงนี้มีผลกระทบต่อบริษัทด้านไหนบ้างครับ ดูเหมือนค่าเงินจะไม่กระทบด้านลบกับบริษัท เห็นได้จากยังคงมีลูกค้าเข้ามาเซ็นต์สัญญาเช่าอย่างต่อเนื่อง ธุรกิจให้เช่าโรงงานมีความได้เปรียบในแง่ที่ว่า ยิ่งมีความไม่แน่นอน นักลงทุนก็จะยิ่งไม่อยากเป็นเจ้าของสินทรัพย์ ดังนั้น การเช่าจะเป็นทางเลือกที่ดี (แต่ไม่ได้หมายความว่าในช่วงที่สถานการณ์ปกติจะมีคนนิยมเช่าน้อยลง เพราะในช่วงแบบนั้นนักลงทุนก็จะมีการลงทุนมากขึ้นตามไปด้วย และแนวโน้มที่นักลงทุนจะมีค่านิยมในการเช่าสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้จะมีมากขึ้น เพื่อจะได้นำเงินทุนก้อนนั้นไปลงทุนในวัตถุดิบหรืออะไรก็ตามที่ก่อให้เกิดรายได้ แทนที่จะเป็นการลงทุนในตัวอาคารโรงงาน โดยแนวคิดดังกล่าวจะส่งผลให้ผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์สูงกว่า) |
|
Question: 10. คืบหน้าของเรื่องบริษัทlogisticแถวสนามบินสุวรรณภูมิ อาคารคลังสินค้าที่บางนาตราดของบริษัทกำลังอยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยอาคารหลังแรกมีพื้นที่ 16,200 ตรม. จะก่อสร้างแล้วเสร็จปลายปีนี้ |
Dear Investors, We have come to the end of this Management Online Q&A. Thank you very much for all your questions. We very much hope that this Q&A session provided you with further insight into our business and our operations. Please also visit our website www.rent-a-factory.com for a better understanding of TICON business, operations and facilities. Regards, |